房貸要選 20 年、30 年還是 40 年？每月和總利息差多少
30 秒看懂重點
借 1,000 萬、利率 2.2%：貸 20 年每月繳約 5.2 萬，貸 40 年每月只要約 3.1 萬，但總利息從約 237 萬變成約 505 萬，多付快 270 萬。年限越長每月越輕鬆、總共付越多。先算每月繳多少睡得著，再選最短的年限。
先搞懂這幾個詞
- 本息平均攤還
- 每個月繳一樣多的錢。前幾年繳的大多是利息，本金還得慢。大部分房貸用這種。
- 本金平均攤還
- 每個月還一樣多的本金，加上當月利息。一開始繳比較多，之後越繳越少，總利息比較少。
- 寬限期
- 前幾年只繳利息、不還本金。寬限期一結束，每月要繳的錢會變多。
- 綁約期、違約金
- 有些房貸規定幾年內提前還款要付違約金，簽約前要問清楚。
為什麼會發生這個問題？
利息是照「還沒還的本金」算的。年限拉長，每個月還的本金變少，本金減得慢，欠銀行的錢放得久，利息就越滾越多。
所以選年限，其實是在「每個月輕鬆一點」和「總共少付一點」之間選一個平衡。
實際狀況或數字試算
同樣借 1,000 萬、年利率 2.2%（假設），比較幾種繳法：
| 繳法 | 每月繳多少 | 總利息 |
|---|---|---|
| 20 年，本息平均攤還 | 約 51,541 元 | 約 237 萬 |
| 30 年，本息平均攤還 | 約 37,970 元 | 約 367 萬 |
| 40 年，本息平均攤還 | 約 31,345 元 | 約 505 萬 |
| 30 年，本金平均攤還 | 第 1 個月約 46,111 元，最後一個月約 27,829 元 | 約 331 萬 |
| 30 年，前 5 年寬限期 | 前 5 年約 18,333 元，第 6 年起約 43,366 元 | 約 411 萬 |
寬限期看起來前 5 年很輕鬆，但第 6 年起每月比正常 30 年還多繳約 5,400 元，總利息也多約 44 萬。下面可以換成你自己的金額和利率試算。
用沛沛的完整試算工具算算看
想把自己的條件全部放進去算，可以用沛沛做的試算工具（會開新視窗）：
最容易踩到的坑
- 只看月付最低就選最長年限，沒算總利息。
- 以為所有人都能貸 40 年。實際要看方案、年齡與銀行審核；以青安 3.0 為例，申貸年齡加核貸年限合計不得超過 80。
- 沒問清楚綁約期，打算提前還款時才發現要付違約金。
建議怎麼做
- 先算每月可負擔的房貸金額（建議連同其他貸款一起算）。
- 用試算找出符合這個月付的最短年限。
- 問銀行：綁約幾年、提前還款違約金怎麼算、利率怎麼調整。
- 保留提前還款的彈性，收入變高時再縮短年限。
常見問題
本息平均攤還和本金平均攤還差在哪？
本息平均攤還每月繳一樣多，前期多半在繳利息；本金平均攤還每月還一樣的本金，前期月付較高、之後遞減，總利息較少。
可以先選 40 年，之後再提前還嗎？
多數房貸可以，但綁約期內可能有違約金，簽約前要問清楚。
寬限期要不要用？
寬限期適合「現在手頭緊、但確定幾年後收入會增加」的人。如果只是為了讓月付看起來低才用，寬限期一結束壓力會一次出現。用之前先算好第 6 年起要繳多少。
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資料來源與更新日期
- 發布日期
- 2026-11-06
- 最後更新
- 2026-11-07
- 最後查核
- 2026-11-07
- 下次查核
- 2027-02-01
- 資料來源
- 財政部國庫署：貸款原則（青安3.0）
- 更新紀錄
- 2026-11-07 改寫得更白話，加入名詞解釋與數字範例
2026-11-07 對照官方資料查核
2026-11-06 首次發布
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