已經有一間房，再買第二間能貸幾成？換屋、繼承怎麼算
30 秒看懂重點
名下已經有一間房、而且有房貸，再買第二間：2026/9/18 起最多貸 7 成，而且沒有寬限期。例如第二間 1,500 萬，最多借 1,050 萬，頭期款要準備 450 萬，每月第一期就要還本金。如果是換屋，簽切結 18 個月內把舊屋賣掉，可以不受 7 成和寬限期的限制。
先搞懂這幾個詞
- 選擇性信用管制
- 央行規定銀行在某些房貸最多只能借幾成、能不能有寬限期，用來降低炒房。俗稱「限貸令」。
- 第 2 戶
- 你名下已經有一筆購屋房貸，再申請第二筆購屋房貸。銀行會查聯徵中心的紀錄來算。
- 寬限期
- 前幾年只繳利息、不還本金。第 2 戶以上依規定不能有。
- 切結
- 跟銀行簽書面承諾，例如「18 個月內把舊房子賣掉」。沒做到要承擔違約後果。
- 塗銷
- 還清房貸後，把房子上的銀行抵押登記拿掉。
為什麼會發生這個問題？
央行為了不讓資金過度流進房市，規定買第二間、第三間房能借的錢比較少，也不能先只繳利息。
這個規定會隨房市狀況調整：第 2 戶在 2026 年 3 月從 5 成調為 6 成，9 月 18 日再調為 7 成。網路上很多文章還寫 5 成，看到要注意日期。
實際狀況或數字試算
同樣買一間 1,500 萬的房子，你名下的狀況不同，能借的錢就不同（以央行規定上限計算，實際成數還要看銀行審核）：
| 你的狀況 | 最多借 | 頭期款要準備 |
|---|---|---|
| 名下有 1 間、有房貸（第 2 戶） | 1,500 × 70% ＝ 1,050 萬，不能有寬限期 | 450 萬 |
| 名下有 2 間以上房貸（第 3 戶以上） | 1,500 × 30% ＝ 450 萬，不能有寬限期 | 1,050 萬 |
| 換屋：簽切結 18 個月內賣掉舊屋 | 不受 7 成上限，由銀行審核 | 依銀行核貸 |
| 名下的房子是繼承來的 | 繼承的房子、繼承的房貸都不算戶數 | 依銀行核貸 |
第 2 戶借 1,050 萬、30 年、利率 2.2%（假設）：每月約 39,869 元，從第一期就要還本金。如果能用寬限期，前幾年只要繳利息約 19,250 元，差了一倍，所以有沒有寬限期影響很大。
換屋族最常遇到的情況（舉例）：名下的舊屋還有房貸，想先買 1,500 萬的新房再賣舊屋。
| 步驟 | 要做什麼 | 注意 |
|---|---|---|
| ① 申請新房貸款 | 跟銀行說是換屋，簽切結 | 新房可以不受 7 成上限、可以有寬限期（銀行還是會審核） |
| ② 撥款後 18 個月內 | 把舊屋賣掉、完成過戶，還清舊房貸並塗銷 | 時間從新房貸撥款那天開始算 |
| ③ 沒有在期限內做到 | 銀行會取消寬限期，收回成數差額，並加收罰息 | 例如超過 7 成的部分要一次還 |
換屋要先估好舊屋多久賣得掉。18 個月看起來很長，但如果舊屋開價太高，很容易拖過期限。
用沛沛的完整試算工具算算看
想把自己的條件全部放進去算，可以用沛沛做的試算工具（會開新視窗）：
最容易踩到的坑
- 看到舊文章寫「第二戶只能貸 5 成」就以為現在也一樣。2026/9/18 起是 7 成。
- 以為第二戶也可以用寬限期，結果第一期月付就比預期高很多。
- 換屋簽了 18 個月切結，舊屋卻開價太高賣不掉，被銀行收回差額和罰息。
- 名下有持分（例如和家人共有）的房子，以為不算。除非是繼承來的，持分房子也算「名下有房」。
建議怎麼做
- 先查清楚自己名下有幾間房、幾筆房貸，繼承來的不算。
- 用「頭期款＝房價－房價×可貸成數」算清楚要準備多少錢。
- 換屋的人，先估舊屋多久賣得掉、能賣多少，再決定先買還是先賣。
- 直接問 2～3 家銀行：你的情況算第幾戶、能貸幾成、能不能有寬限期。
常見問題
青安貸款也受這個限制嗎？
央行的問與答寫明：財政部青年安心成家購屋優惠貸款不受「第 1 戶、第 2 戶」購屋貸款的限制。但青安本身有自己的條件，例如名下要沒有自有住宅。
第 1 間房有成數限制嗎？
名下完全沒有房子的人，不在央行這張限制表裡，能貸幾成看銀行審核。名下已有房子但沒有房貸的人，再買一間時，依規定不能有寬限期（換屋切結者例外）。
高價住宅能貸幾成？
自然人買高價住宅最多 3 成，不能有寬限期。高價住宅的金額門檻以央行規定為準。
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資料來源與更新日期
- 發布日期
- 2026-11-07
- 最後更新
- 2026-11-07
- 最後查核
- 2026-11-07
- 適用期間
- 2026/9/18 起適用（央行每季可能調整）
- 下次查核
- 2026-12-31
- 資料來源
- 中央銀行：理監事聯席會議決議新聞稿（2026/9/17，第2戶調為7成）
中央銀行：不動產抵押貸款業務規定問與答（2026/9/18 生效） - 更新紀錄
- 2026-11-07 首次發布
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