想買 30 年老屋？先算貸款能借幾年，再拿不動產說明書的 7 個瑕疵欄位逐項對
30 秒看懂重點
老屋價格友善，但有兩件事要先算清楚。第一是貸款年限：很多銀行會參考「屋齡＋貸款年限」，屋齡 30 年可能只能借 20 年。以借 840 萬、利率 2.2% 為例，30 年每月約 31,895 元，20 年要 43,294 元，每月多 11,399 元。第二是屋況：內政部規定房仲的不動產說明書要寫明 7 個建物瑕疵欄位，包括氯離子和輻射檢測、漏水、違建、樑柱裂痕、鋼筋裸露等，拿到後逐項對、現場再看一次。
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先搞懂這幾個詞
- 屋齡
- 從房子蓋好（使用執照或建物登記）到現在的年數，可以看建物謄本或使用執照上的日期。
- 不動產說明書
- 房仲依法要給買方看的房屋說明資料。內政部規定裡面要寫明建物瑕疵情形，例如漏水、違建、樑柱裂痕。
- 海砂屋（氯離子過高）
- 混凝土裡的氯離子太高，容易讓鋼筋生鏽膨脹、混凝土剝落。要請專業單位鑽取樣本檢測。
- 輻射屋
- 建材受到放射性污染的房子。依規定，年劑量 1 毫西弗以上的建物，會建檔在地政機關、開放民眾查詢。
- 違建
- 沒有經過建管機關核准就蓋的部分，例如頂樓加蓋、陽台外推，可能會被列管或拆除。
為什麼會發生這個問題？
竹北、新竹也有不少屋齡 20、30 年的公寓和大樓，總價比新成屋親切，地點也常常很好。但老屋跟新房子比，多了兩個看不到的成本：貸款年限可能變短，以及屋況需要整修。
貸款年限變短，每個月要繳的錢就變多。很多買方是簽約後才知道銀行只肯借 20 年，月付一下子多了一萬多，所以要在出價前就先問銀行。
屋況的部分，不用自己猜。內政部的「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，房仲提供的說明書要寫明建物瑕疵情形，總共 7 項。把這 7 項當成檢查表，一項一項對，再到現場看一次，就不容易漏掉。
實際狀況或數字試算
第 1 筆帳：屋齡會讓貸款年限變短（借 840 萬、利率 2.2%，本息平均攤還，數字為舉例）
| 情況 | 可以借幾年 | 每月要繳 |
|---|---|---|
| 新一點的房子 | 30 年 | 約 31,895 元 |
| 屋齡 30 年（屋齡＋年限 50 年） | 20 年 | 約 43,294 元 |
| 屋齡 35 年 | 15 年 | 約 54,832 元 |
| 屋齡 40 年 | 10 年 | 約 78,046 元 |
「屋齡＋貸款年限」是很多銀行的審核參考，不是法律規定，上限每家不同，也會看你的年齡、收入和信用。看老屋時，先請 2～3 家銀行估一下能借幾年、幾成，再決定出價。
第 2 筆帳：把整修預算算進自備款（1,200 萬的老屋、貸 7 成，整修金額為假設，請以廠商估價為準）
| 項目 | 怎麼算 | 金額 |
|---|---|---|
| 頭期款 | 1,200 × 30% | 360 萬 |
| 稅費、代書、仲介費等（假設） | 依物件試算 | 約 60 萬 |
| 整修：水電管線更新、防水、浴室（假設） | 請 2～3 家廠商估價 | 約 80 萬 |
| 自備款合計 | 360 ＋ 60 ＋ 80 | 約 500 萬 |
老屋的整修費要用自己的現金，所以自備款要比新房子多準備一些。整修項目和金額，看屋時就可以請師傅一起去估。
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最容易踩到的坑
- 以為每間房子都能貸 30 年，簽約後才發現月付多了一萬多。
- 只聽口頭說「沒有漏水、沒有違建」，沒有對照不動產說明書的書面內容。
- 說明書寫「無檢測」就跳過，沒有問原因，也沒有考慮自己找專業單位檢測。
- 看屋只在晴天、白天，沒注意天花板水漬和牆角壁癌。
- 沒把整修費算進自備款，交屋後才發現現金不夠。
建議怎麼做
- 出價前：請 2～3 家銀行估這間房子能借幾年、幾成，用月付算算看繳不繳得起。
- 拿到不動產說明書：翻到「建物瑕疵情形」，7 項一項一項看，寫「有」的要看位置和程度。
- 沒有氯離子或輻射檢測的：問清楚原因；輻射屋可以向地政機關查詢建檔資料，海砂屋可以請專業單位檢測。
- 現場再看一次：樑柱有沒有裂縫、鋼筋有沒有露出來、天花板和窗框有沒有水漬，最好雨天再去一次。
- 請水電、防水師傅一起看屋估價，把整修預算加進自備款，再決定出價。
常見問題
屋齡 30 年的房子，一定只能貸 20 年嗎？
不一定。「屋齡＋貸款年限」是很多銀行的參考，不是法律規定，每家銀行上限不同，也會看房子的地段、屋況和你的收入信用。所以要多問幾家，問到的條件也可以寫進出價的考量。
不動產說明書的 7 個建物瑕疵欄位是哪些？
依內政部規定：①有無混凝土氯離子含量及輻射檢測（沒有要寫原因）②是否有滲漏水及位置 ③有無違建或禁建、位置和面積 ④是否曾發生火災、天災或人為破壞及修繕情形 ⑤是否因地震被公告為危險建築 ⑥樑柱有無明顯裂痕、位置和寬度 ⑦鋼筋有無裸露及位置。
怎麼查是不是輻射屋？
依「放射性污染建築物事件防範及處理辦法」，年劑量 1 毫西弗以上的輻射污染建築物，會由地政主管機關建檔、開放民眾查詢。也可以看不動產說明書有沒有附輻射檢測結果。
說明書上的氯離子檢測超過標準，就一定不能買嗎？
不一定。氯離子含量只是參考，房子結構安不安全，要由專業的結構安全鑑定判斷。可以請專業人員評估，再決定要不要買、出多少價。
老屋的水電管線一定要全部換嗎？
要看屋況和你的預算。看屋時請水電師傅一起去，看管線老化的情形，估一個整修金額，把它算進自備款和出價裡。
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資料來源與更新日期
- 發布日期
- 2026-11-08
- 最後更新
- 2026-11-08
- 最後查核
- 2026-11-08
- 下次查核
- 2027-11-08
- 資料來源
- 內政部：不動產說明書應記載及不得記載事項（115/1/13 修正，建物瑕疵情形 7 項）
全國法規資料庫：放射性污染建築物事件防範及處理辦法第 8 條（建檔供民眾查詢）
內政部：成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（建物現況確認書） - 更新紀錄
- 2026-11-08 新增文章與重點圖卡，沛沛確認上線
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